Immobilienkauf

Kroatisches Immobilienrecht

Die Bestimmungen in der kroatischen Verfassung setzen fest, dass Ausländer in Kroatien Eigentum an Immobilien erwerben können – unter den gesetzlich vorgesehenen Bedingungen – welche im Gesetz über das Eigentum verankert sind.

Aus diesem Gesetz geht hervor, dass natürliche oder juristische Personen aus der Europäischen Union Eigentum an Immobilien unter denselben Voraussetzungen erwerben können, wie kroatische, natürliche oder juristische Personen.

Achtung – Beschränkungen bei manchen Objektarten wie: Land- und forstwirtschaftliche Flächen, Wälder und Naturschutzgebiete.

Der Erwerb von Immobilien in Kroatien lässt sich auf zwei verschiedene Möglichkeiten abwickeln:

  1. a) als ausländische, natürliche oder juristische Person oder
  2. b) mittels einer kroatischen, juristischen Person

Um in Kroatien einen Vertrag über den Kauf einer Immobilie abschließen zu können, brauchen Sie, sowohl als ausländische, natürliche und ausländische, juristische Person in Kroatien, eine Steuernummer, das ist die OIB-Nummer, welche vom zuständigen Finanzamt üblicherweise innerhalb von 24 Stunden erteilt wird.

Nach der Erteilung der OIB-Nummer ist es möglich, mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu schließen und die Unterschrift des Verkäufers beim Notar beglaubigen zu lassen.

 

Kosten beim Kauf einer Immobilie in Kroatien

Grunderwerbssteuer 4% des Kaufpreises

Falls die Immobilie nicht dauerhaft bewohnt oder vermietet wird, gilt diese als Zweitwohnsitz. Für diese Art von Ferienimmobilien muss jährlich eine Grundsteuer entrichtet werden, die sich in der Höhe von Gemeinde zu Gemeinde unterscheidet (ca. 5-15 Kuna pro Quadratmeter).

Wird die Immobilie regelmäßig vermietet entfällt diese Steuer.

Wenn der Kaufpreis vom ideellen Wert abweicht, kann der Preis von der Finanzbehörde geschätzt werden.

Eintragung in Grundbuch

Rechtsanwalt Vertragserrichtungskosten ca. 1-2% des Kaufpreises

Maklerprovision 3% vom Kaufpreis + Mwst. (25%) = 3,75%

Notarkosten richten sich nach Aufwand, je nachdem was Sie alles beglaubigen lassen.

 

Wichtige Informationen zum Kaufvertrag

Damit ein Kaufvertrag in Kroatien gültig ist, müssen alle Preise in Kuna und nicht in Euro angegeben sein.

Häufig gibt es in Kroatien vor dem eigentlichen Kaufvertrag eine Art Vorvertrag, eine Anzahlung in Höhe von 10%, da der Verkäufer oft noch Pflichten zu erfüllen hat, wie z.B. Löschung von Hypotheken, Erbringung des Beweises, dass es sich um Bauland handelt, Erbringung eines Beweises, dass der Verkaufsgegenstand einen Zugang zum öffentlichen Weg hat, u.s.w. – vor Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages. Üblich ist für den Käufer eine gewisse Sicherung durch:

  1. a) Vormerkung des Eigentums oder / und
  2. b) Hypothek.

Die Eintragungsbewilligung für das Eigentum wird dann gleich mit dem Kaufvertrag beglaubigt, und die Eintragungsbewilligung wird beim Notar hinterlegt. Erst wenn alle Pflichten aus dem Kaufvertrag erfüllt sind, wird der volle Kaufpreis bezahlt. Danach wird die Eintragungsbewilligung vom Notar ausgehändigt und dann kann sich die ausländische, natürliche oder juristische Person am Grundbuchamt als Eigentümer eintragen lassen. Der Kaufvertrag muss in schriftlicher Form sein und es ist notwendig, ihn beim Notar beglaubigen zu lassen. Erst wenn der Kaufvertrag im Grundbuchamt registriert ist, hat die ausländische, natürliche oder juristische Person das Eigentum erworben.

Internationale Rechtsanwälte mit Erfahrung im Immobilienrecht in Kroatien empfehlen dieses Verfahren.

 

Energieausweise u. Kanalisation

Im Jahre 2009 wurde die europakonforme Energieeffizienz durch die Einführung eines Energieausweis bei Neubauten in Kroatien eingeführt.

Somit ist man verpflichtet sich von einer dafür berechtigten Person einen Energiepass ausstellen zu lassen.

Ebenso muss man einen Nachweis erbringen, dass die Immobilie an der Kanalisation angeschlossen ist.

 

Verfahrenszeit über die Eintragung in das Grundbuch

Die Verfahrensdauer über die Eintragung ins Grundbuch variiert von Gebiet zu Gebiet. In größeren Städten kann die Eigentumseintragung zirka 1-2 Wochen dauern, während sie in kleinen Orten und auf den Inseln schon etwas länger dauern kann. Im Norden Kroatiens gehen Eintragungen tendenziell schneller als im Süden.

Wichtig ist, dass der Antrag auf Änderung des Besitzers sofort nach Vertragsabschluss beim zuständigen Gericht eingereicht wird.

Vorsicht: Oft stimmt das Grundbuch nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten überein. vor dem Kauf sollten Dinge wie Baugenehmigung, Offizieller Wasser- und Stromanschluss und Grundstücksgröße überprüft werden.

Hierzu ist ein Rechtsanwalt unbedingt notwendig.

 

Unterlagen zur Eintragung in das Grundbuch

In Kroatien sind folgende Dokumente für den Käufer notwendig, um sich ins Grundbuchamt eintragen zu lassen:

– Kaufvertrag oder einen anderen Vertrag über Sachenrechte im Original oder als beglaubigte Kopie

– eine Bestätigung (nur Original) der örtlichen Baubehörde, dass sich die Immobilie innerhalb des Baugebietes befindet.

– einen Nachweis der Staatsangehörigkeit des ausländischen Käufers

– für natürliche Personen: beglaubigte Kopie des Reisepasses

– für juristische Personen: Handelsregisterauszug

 

Versicherungen

Nach dem Erwerb sollten Sie sich umgehend um den Abschluss aller notwendigen Versicherungen kümmern.

Empfehlen können wir Ihnen eine Brandschutzversicherung, die Sie am besten bei einer kroatischen Versicherungsgesellschaft abschließen.

Durch meine eigene Berufserfahrung und die vorhandenen Kontakte in der Versicherungsbranche kann ich Sie hier als besonderes Service beratend gerne unterstützen.

 

Gründung einer kroatischen Gesellschaft zum Immobilienerwerb

Vorteile:

  • Bei Gründung einer d.o.o. besteht unbeschränkte Möglichkeit des Erwerbs von Land- und forstwirtschaftlichen Flächen / Wäldern
  • steuerliche Gründe z.B. beim Weiterverkauf von Gesellschaftsanteilen bezahlt man in Kroatien keine Steuern
  • Nach kroatischem Recht ist es auch möglich, eine Immobilie in eine Gesellschaft als Stammeinlage einzubringen, für welche man keine Grunderwerbsteuer bezahlt.

Für weitere Informationen für die Gründung oder anderswertigen Rechtsangelegenheiten stellen wir Ihnen gerne die Kontakte zu unseren fachlich kompetenten Partnern zur Verfügung.

Begriffserklärungen

Das Katastar

Ähnlich wie das Vermessungsamt in Deutschland oder Österreich ist das Katastar dafür zuständig vor Ort z. B. Grundstücksgrenzen zu vermessen. Seit EU-Beitritt wird das noch vor einigen Jahren veraltete System auf den neuesten Stand gebracht, denn rund 90% der Eintragen stimmten nicht mit dem Grundbuch überein.

Das Grundbuch

Nachdem der Kaufvertrag notariell beglaubigt abgeschlossen wurde und das Geld bezahlt wurde, muss ein Antrag auf die Eintragung des Eigentumsrecht im Grundbuch gestellt werden. Die Beschreibungen im Kaufvertrag und Grundbuch müssen übereinstimmen.

Plomben

Plomben sind Einträge im Grundbuch oder Katastar die zeigen, dass an diesem Eigentum oder Plan ein Einspruch oder sonstiger offener Vorgang anhängig ist. Sie sind daher für den Kaufinteressenten sehr wichtig. Kauft man nämlich ein Grundstück das mit einem Vermerk (Plombe) versehen ist, kann das bedeuten, dass die richtigen Eigentumsverhältnisse erst durch einen langwierigen Prozess festgestellt werden können.

OIB = Steuernummer

Die OIB Nummer ist eine persönliche Identifikationsnummer die vom Finanzamt erteilt wird. Die OIB (osobni identifikacijski broj) braucht jeder der ein Rechtsgeschäft in Kroatien abschließen möchte. Die Beantragung können Sie in der jeweiligen Gemeinde veranlassen. In der Regel dauert die Bearbeitung maximal 3 Tage. Im Kaufvertrag muss die OIB – Nummer eingetragen sein.

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